土地周報 | 成交量價環比持續回升，北京打響二輪集中供地首槍（4.18-4.24）

2022年4月18日-2022年4月24日，南京、寧波、金華、南通及東莞等5個城市迎來了2022年首場集中土拍。周內優質地塊占比明顯提升，成交量價環比上漲，市場熱度也較上周進一步回暖。此外，在成為首個推出2022年首輪集中供地的城市后，北京再度打響了二輪集中供地的首槍，于日前推出了2022年第二批次集中出讓地塊，涉及17宗宅地，朝陽、豐臺等熱點區域均有供地。

土地政策

房企融資環境或將改善長沙出臺落實商辦去庫存意見

4月19日，央行聯合外匯局印發《關于做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》?！锻ㄖ访鞔_要保持房地產開發貸款有序平穩投放，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，滿足企業合理融資需求。由此來看，房企融資環境或將得到改善。此外，繼昆明之后，長沙也于近期出臺了關于商辦去庫存的意見，以加快非住宅商品房的去化速度。

土地供應

供應規模延續低位運行

北京推出第二批次集中出讓地塊

供應方面。本周重點監測城市的供應量仍延續低位運行，總建面僅429萬平方米，雖然較上周明顯上漲，但同比降幅進一步擴大至78%。重點城市集中供地方面，北京于4月19日公告了第二批集中出讓地塊，涉及17幅宅地，其中朝陽區5宗，豐臺區5宗，順義區2宗，昌平區3宗，石景山區1宗，平谷區1宗，總建面約175萬平方米，總起始價約559.7億元。值得一提的是，北京此次集中供地均無配建保障性租賃住房的要求，但創新提出了建設“全齡友好社區”的要求，涉及昌平區平西府、順義區福環和順義區薛大人莊等3幅地。

土地成交

五城2022年首輪集中土拍收官

成交量價得以環比大漲

成交方面。寧波、南京、金華、南通及東莞先后于本周完成了2022年首批次集中出讓，在此帶動下，重點監測城市土地成交建筑面積較上周大幅上漲，總建面達989萬平方米，但同比仍下降了21%；由于南京、寧波等城市有多宗高價優質土地出讓，成交金額也環比大增至781億元，同比也上漲了15%；價格方面，受城市成交結構變化影響，平均地價達7889元/平方米，同環比均呈大漲趨勢。

聚焦到城市來看。22城中，本周迎來寧波和南京首輪集中土拍。具體而言，寧波掛牌的33宗宅地均成功出讓，總成交建面255.5萬平方米，總成交金額達265億元；南京20宗地則僅成交14宗，包含13宗宅地及1宗商辦用地，總成交建面為105萬平方米，共收金192億元。此外，南通、金華及東莞也于本周完成了2022年首輪集中土拍，其中金華推出的14宗地全部順利成交，總建面達122萬平方米，南通9幅地則成交8宗，總建面約83萬平方米，共收金58億元，東莞推出的8幅地僅成交2幅，由保利置業和武漢城建分食。

市場熱度

冷熱分化成多城集中土拍常態南京、東莞多宗地塊遭遇流拍

市場熱度方面。在南京、寧波、金華、南通及東莞集中土拍有優質土地溢價成交的影響下，本周重點監測城市的成交溢價率較上周出現明顯回升，平均溢價率達4.5%。

縱觀這些城市首輪集中土拍表現來看，冷熱分化成為土拍常態，樓市去化表現較好、需求支撐穩固的熱點板塊仍能拍出高溢價甚至觸頂成交，比如南京秦淮南部新城、寧波鄞州，而外圍城區的宅地競拍熱度則明顯較低，基本依靠國企托底或直接慘遭流拍，此次南京、東莞等城市均有6幅土地遭遇流拍，成為本周流拍主力。

周度TOP5

南京、寧波為入榜主力優質地塊競拍熱度仍然高漲

本周，寧波、南京先后迎來了2022年首批次集中出讓，其中不乏多宗高價優質地塊，如寧波鄞州鐘公廟地段地塊、江南公路地塊、南京秦淮南部新城地塊、雨花臺軟件谷地塊等。因此，本周總價TOP5和單價TOP5基本均由兩城包攬。此外，東莞也于本周完成了首輪土拍。

從南京、寧波首輪土拍表現來看，地塊競拍熱度冷熱分化現象仍然比較顯著，外圍城區地塊基本以底價成交為主，而主城優質地塊爭奪仍舊較為激烈，如單價榜中的南京秦淮南部新城G01、G02地塊、寧波鄞州區鐘公廟地塊等均為觸頂成交。

重點地塊點評

合肥城建幸運搖中秦淮大校場G01地塊

地塊分析：

4月22日，南京22年首輪集中土拍到期出讓。本次集中出讓，南京僅推出了19宗涉宅用地，總供應規模不及去年任意批次。盡管南京此次土拍門檻大幅放低，但土拍熱度并未能較去年第三批次明顯回升，19宗地中6幅流拍，7幅底價成交，3幅溢價成交，3幅觸頂成交，平均溢價率僅為4.4%，整體競拍熱度不及同為長三角城市的合肥和寧波。

雖然整體競拍熱度不高，但南京的優質用地仍然受到了多家房企的爭奪。如位于秦淮區大校場板塊的G01地塊，是3幅搖號地塊中房企參拍數量最多的地塊，最終由合肥城建幸運搖中，成交總價達14.7億元，平均樓板價為32367元/平方米。該宗地之所以備受房企青睞，一方面是地塊區位優越，周邊配套完善，所在板塊是南京主城購房客戶較為認可的板塊之一，板塊內項目去化也明顯好于南京多數板塊；另一方面，宗地的拿地門檻較此前顯著降低，對比去年一批次周邊成交地塊，拿地成本顯然明顯下降，與此同時，該項目的住宅限價也較此前有所上漲，房地價差空間明顯拉大，項目利潤空間充足。